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Comment sécuriser les servitudes lors de la division d’un bien immobilier ?

Comment sécuriser les servitudes lors de la division d’un bien immobilier ?

Publié le : 27/05/2026 27 mai mai 05 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La division d’un immeuble, qu’elle résulte d’une vente partielle, d’un partage ou d’un lotissement, conduit fréquemment à organiser les rapports entre les fonds nouvellement constitués. Dans ce contexte, le régime des servitudes, strictement encadré par le Code civil, conditionne la sécurité juridique et la valorisation des parcelles issues de l’opération.

Quel cadre légal gouverne les servitudes lors d’une division immobilière ?

Aux termes de l’article 637 du Code civil, la servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à un propriétaire distinct (art. 637 du Code civil). La division d’un bien est ainsi susceptible de révéler ou de créer de telles charges, notamment afin d’assurer l’accès, la desserte ou le passage des réseaux. Le Code civil distingue les servitudes issues de la situation naturelle des lieux, celles établies par la loi et celles résultant du fait de l’homme. En pratique, la division parcellaire implique principalement l’anticipation de servitudes conventionnelles, définies par accord entre propriétaires pour organiser durablement l’usage des fonds. Une distinction s’impose entre le droit de passage, de nature légale, et la servitude de passage conventionnelle. Le propriétaire d’un fonds enclavé peut revendiquer un passage suffisant sur un fonds voisin pour accéder à la voie publique, conformément aux articles 682 à 685-1 du Code civil (art. 682 du Code civil). À l’inverse, la servitude conventionnelle peut être instituée indépendamment de tout enclavement, afin de fixer contractuellement les modalités d’accès.

Quels litiges naissent de l’exercice des servitudes après division ?

Les difficultés contentieuses se concentrent sur les conditions d’exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds dominant ne peut en user que dans les limites fixées par le titre, sans en aggraver la charge. L’intensification du trafic, l’usage de véhicules plus lourds ou le changement de destination du fonds sont susceptibles de caractériser une aggravation contestable. Les différends portent également sur l’entretien et la prise en charge des coûts. À défaut de stipulation contraire, ces charges incombent en principe au bénéficiaire de la servitude, ce qui alimente les contestations lorsque le titre demeure imprécis. Enfin, les aménagements réalisés sur le fonds servant ne doivent pas entraver l’exercice normal de la servitude. Toute construction ou modification portant atteinte aux droits attachés au fonds dominant peut fonder une action judiciaire. L’encadrement précis des servitudes dès l’acte de division constitue dès lors un enjeu central de sécurisation.
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