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Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : précisions sur la mise en demeure et limites de la procédure accélérée

Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : précisions sur la mise en demeure et limites de la procédure accélérée

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La procédure accélérée au fond instituée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un outil privilégié de recouvrement des charges de copropriété. Son champ d’application, strictement encadré, suppose le respect de conditions formelles précises, notamment quant à la mise en demeure préalable. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation en rappelle les exigences et en circonscrit la portée.

Exigence d’une mise en demeure précise pour l’exigibilité anticipée des charges

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges impayées sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les juges d’appel avaient accueilli la demande en relevant la production des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance ainsi que d’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. La troisième chambre civile censure cette décision. Elle rappelle que la mise en demeure préalable doit mentionner avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Il incombe aux juges du fond de vérifier que cet acte détaille les provisions impayées susceptibles d’entraîner l’exigibilité anticipée des autres sommes dues. En l’absence de constatation d’une telle précision et de la défaillance du copropriétaire dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure, la décision d’appel se trouve privée de base légale. La Cour affirme ainsi le caractère rigoureux des conditions d’ouverture de la procédure spéciale.

Limitation du champ de la procédure aux seules créances de charges

L’arrêt se prononce également sur l’étendue des demandes recevables dans le cadre de cette procédure. Le syndicat sollicitait le remboursement de frais de déménagement exposés à l’occasion de travaux dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette prétention, estimant qu’elle présentait un lien suffisant avec la demande principale. La Cour de cassation casse également sur ce point. Elle rappelle que le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut statuer que dans les limites strictement prévues par l’article 19-2. Celui-ci vise exclusivement les provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même rattachée aux relations financières entre le syndicat et un copropriétaire, demeure étrangère au champ de cette procédure. La Haute juridiction confirme ainsi l’interprétation stricte du mécanisme de recouvrement accéléré des charges.
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