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Pénalités de retard en CCMI : absence d’exonération malgré les incidents d’expertise judiciaire

Pénalités de retard en CCMI : absence d’exonération malgré les incidents d’expertise judiciaire

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La détermination du point de départ des pénalités de retard en matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI) demeure une source récurrente de contentieux. Par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.789), la Cour de cassation apporte des précisions attendues tant sur l’articulation des conditions suspensives avec le délai d’exécution que sur l’invocation de la force majeure à l’occasion d’incidents survenus en cours d’expertise judiciaire.

Un point de départ du délai d’exécution strictement subordonné à la levée des conditions suspensives

Plusieurs maîtres d’ouvrage avaient conclu des CCMI prévoyant notamment la fourniture des garanties obligatoires, en particulier la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage. En pratique, ces garanties n’avaient été produites que plusieurs mois après la signature, empêchant le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. La cour d’appel avait retenu que le délai contractuel d’exécution ne pouvait courir qu’à compter de la réalisation effective des conditions suspensives et du démarrage du chantier. Saisie du pourvoi, la troisième chambre civile valide ce raisonnement. La Haute juridiction rappelle que ces garanties conditionnaient l’ouverture du chantier et, par voie de conséquence, le point de départ du délai d’exécution. Elle précise en outre que la poursuite des relations contractuelles peut caractériser une renonciation à se prévaloir de la caducité. Dès lors, le retard de livraison s’apprécie à compter de la date à laquelle les conditions ayant différé l’ouverture du chantier ont été levées et où les travaux ont effectivement débuté.

L’expertise judiciaire ne constitue pas une force majeure lorsque le désordre est imputable au constructeur

La cour d’appel avait admis que certains incidents affectant l’expertise judiciaire, notamment le décès de l’expert et l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités de retard. Cette analyse est censurée. La Cour de cassation rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres à l’origine de l’expertise étant imputables au constructeur, les aléas procéduraux intervenus au cours des opérations d’expertise ne présentent pas le caractère d’extériorité requis. En conséquence, aucune exonération, même partielle, ne pouvait être admise au titre des pénalités de retard. Décision : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789.
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